Défiscaliser avec un investissement immobilier

Vous souhaitez optimiser votre facture fiscale ? L’investissement locatif immobilier représente une bonne solution pour défiscaliser. Nos conseillers en investissement immobilier vous guident dans le choix du dispositif de défiscalisation le plus pertinent pour vous.

Défiscaliser grâce à un investissement Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de déduire de vos impôts une partie du prix du logement acheté :

  • 12% si vous louez le bien immobilier 6 ans
  • 18% si vous le louez 9 ans
  • 21% si vous le louez 12 ans

L’avantage fiscal est calculé sur un plafond de 300 000€ maximum. Selon votre situation, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 36 000€, 54 000€ ou 63 000€.

Pour bénéficier de ce mécanisme de défiscalisation, vous êtes tenus de respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

La solution d’investissement immobilier Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par an.

Défiscaliser en investissant dans une résidence service

En investissant dans une résidence service (résidence étudiante, résidence senior, EPHAD ou résidence tourisme), vous occupez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de :

  • déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre bien immobilier
  • pratiquer des amortissements : vous déduisez des loyers perçus une partie du prix d’achat du bien immobilier

Ainsi, vos revenus locatifs ne pèsent rien sur le plan fiscal. En outre, ils ne sont pas imposables, et ce pendant une vingtaine d’années.

Le statut LMNP ne prévoit aucun plafond de loyers et de ressources des locataires.

Lorsque vous investissez en résidence service, vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Défiscaliser par un déficit foncier

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien et réalisez des travaux, puis mettez le bien en location, vous avez la possibilité de retrancher le prix des travaux des loyers perçus.

Vous obtenez un déficit foncier si le solde est négatif. Ce déficit foncier est imputable sur vos revenus globaux. La limite est fixée à 10 700€ par an.

Grâce à ce mécanisme, vous diminuez votre pression fiscale.

Défiscaliser avec la loi Malraux

La loi Malraux prévoit des réductions d’impôts pour les personnes investissant dans un bien immobilier ancien situé en secteur sauvegardé, ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural et paysager) ou AVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine).

L’immeuble dans lequel se trouve l’appartement doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation, conduit sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. Une fois les travaux achevés, le propriétaire de l’appartement s’engage à louer le bien pendant 9 ans minimum. Si l’investisseur immobilier respecte ces conditions, il peut bénéficier d’une réduction d’impôts :

  • à hauteur de 30% du coût des travaux engagés dans un immeuble en secteur sauvegardé
  • à hauteur de 22% du prix des travaux pour un immeuble en ZPPAUP ou AVAP

La loi Malraux prévoit le calcul de la réduction d’impôt sur un montant plafond de 400 000€ sur quatre ans maximum.

Si le permis de construire a été obtenu après janvier 2013, votre mécanisme de défiscalisation en loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales.

Défiscaliser en investissant dans un monument historique

La loi Monument Historique offre une opportunité de défiscalisation aux investisseurs immobiliers lors de l’achat d’un bien classé monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments de France. Pour pouvoir bénéficier du mécanisme de défiscalisation, l’investisseur immobilier doit réaliser des travaux de restauration conséquents. A l’achèvement des travaux, il peut :

  • soit mettre le bien en location à titre de résidence principale
  • soit en faire sa propre résidence principale

L’investisseur immobilier peut alors déduire de ses revenus :

  • la totalité du prix d’achat
  • le coût des travaux
  • les intérêts d’emprunt

La loi Monuments Historiques est particulièrement intéressante pour les personnes très imposées, puisque la défiscalisation est calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier.

Défiscaliser par le biais d’un démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (le droit d’usage du logement ainsi que la perception des loyers) de la nue-propriété (la possession des murs). L’investisseur détient le logement mais concède son usage à un bailleur qui gère la location du bien immobilier, son entretien et encaisse les loyers.

A l’issu du bail, d’une durée de 15 ans, le nue-propriétaire récupère l’usufruit du logement. Il devient alors pleinement propriétaire de son logement.

Ce système permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier en ne payant qu’une partie du logement. Autres atouts, la nue-propriété présente quelques avantages fiscaux :

  • la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI
  • l’investisseur est exempté de l’entretien et des risques liés à location du logement, ces-derniers étant à la charge du bailleur
  • dans le cas où l’investisseur perçoit des revenus fonciers d’autres placements locatifs, il peut déduire de ses loyers les intérêts du crédit finançant son investissement en nue-propriété