Transmettre son patrimoine immobilier

Vous souhaitez garantir un bon niveau de vie à vos enfants ? La transmission de votre patrimoine immobilier est une bonne solution pour contribuer à la réalisation de leurs projets de vie.

Anticiper les donations de biens immobiliers de votre vivant est fortement conseillé. De cette manière, vous évitez d’éventuels d’éventuels conflits entre les héritiers. Vous anticipez le partage avec vos enfants, en trouvant un juste équilibre entre leurs souhaits et vos projets.

Comment transmettre un bien immobilier à ses enfants de son vivant.

La donation est le seul moyen de transmettre un bien immobilier de votre vivant à vos enfants. Pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos proches, vous avez l’obligation de recourir aux services d’un notaire. La succession se fait via un don dit “notarié” ; par opposition à un don manuel qui ne nécessite pas d’écrit : ce type de don porte uniquement sur les sommes d’argent, bijoux, voitures, tableaux, actions…

Il est fortement déconseillé de transmettre de son vivant à ses enfants sa résidence principale. Irrévocable, cette donation appauvrit définitivement le parent. Si jamais il a besoin de vendre, il sera contraint de demander l’autorisation à ses enfants, qui pourront s’y opposer. Si vous souhaitez transmettre un patrimoine à vos enfants, faites leur donation de biens immobiliers secondaires locatifs ou de la nue-propriété de vos biens immobiliers.

Transmettre à ses enfants un bien en nue-propriété.

La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

Le démembrement de propriété vous permet de séparer la nue-propriété, c’est-à-dire la possession des murs, de l’usufruit du bien, c’est-à-dire la jouissance de ce bien.

Grâce au démembrement de propriété, un parent peut donner un appartement ou une maison mis en location à son enfant, tout en continuant à en percevoir les loyers. Le parent peut aussi choisir d’occuper le logement. Ce principe est plus connu sous le nom de “viager”.

Les charges du logement sont réparties entre le nue-propriétaire et l’usufruitier :

  • Le nue-propriétaire est responsable des grosses réparations.
  • L’usufruitier assure l’entretien courant. Il s’acquitte des charges de copropriété, de l’assurance, de la taxe foncière et de l’IFI.

Au décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire récupère l’usufruit du bien : il devient pleinement propriétaire.

La transmission en nue-propriété : quel intérêt ?

En transmettant un bien à son enfant en nue-propriété, le parent conserve la jouissance de son bien :

  • S’il s’agit de sa résidence principale, il continue à occuper ce bien
  • S’il s’agit d’un bien locatif : il encaisse les revenus générés par ce bien immobilier (loyers, dividendes, intérêts…)

Le principe du démembrement de propriété vous permet ainsi de préparer sereinement votre retraite et l’avenir de vos enfants :

  • de votre vivant, vous continuez à jouir de votre bien immobilier : vous profitez de votre résidence principale ou vous complétez votre revenu grâce à au loyer de votre bien locatif, selon le type de bien cédé en nue-propriété
  • à votre décès, vous transmettez un patrimoine immobilier à vos enfants, qui fera l’objet de frais de succession réduits : vous leur permettez d’améliorer leur niveau de vie et de préparer leur avenir.

La transmission en nue-propriété : quels avantages ?

Pour l’enfant : une fiscalité moins lourde sur la succession.

Lors de la succession, l’enfant paie des droits de donation uniquement sur la valeur de la nue-propriété, pas sur l’usufruit :

  • 60% de la valeur du bien immobilier si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans
  • 70% de la valeur du bien si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans
    etc.

L’enfant obtient la pleine propriété du bien immobilier au décès de ses parents, sans avoir à payer de droit supplémentaire. De la sorte, une partie de la valeur du bien immobilier échappe à la fiscalité.

Pour le parent : une donation réversible.

Pour se protéger de son vivant et protéger son conjoint après son décès, le parent donateur peut choisir de transmettre à son enfant un bien en nue-propriété avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, au décès de l’usufruitier, l’usufruit revient à un autre destinataire, souvent le conjoint survivant.

Protéger son conjoint grâce à la réserve d’usufruit n’implique aucun coût fiscal supplémentaire : aucun droit à payer ne s’applique sur la succession au conjoint survivant.

Après le décès de celui-ci, l’enfant récupère la pleine propriété du bien. Il ne doit rien au fisc lors de la transmission de ce patrimoine immobilier acheté en nue-propriété.