Déficit foncier : diminuer vos impôts grâce à l’immobilier

Propriétaire d’un bien locatif ? Le déficit foncier peut vous permettre de réduire vos impôts.

Souvent méconnu des investisseurs louant un bien immobilier, le déficit foncier est un dispositif particulièrement efficace pour réduire sa facture fiscale. Le déficit foncier relève du droit commun. A ce titre, il n’entre pas dans la catégorie des niches fiscales. C’est l’une des seules niches fiscales non rabotées par le gouvernement ces dernières années. Découvrez le fonctionnement de ce dispositif fiscal.

Le principe du déficit foncier

Le déficit foncier consiste à retrancher les diverses charges liées aux biens louées des loyers perçus. On parle de déficit foncier lorsque ces charges sont supérieures aux revenus fonciers. Le propriétaire a la possibilité de soustraire ce déficit de ses autres revenus imposables, dans la limite de 10 700€. Dans le cas où il dépasse ce plafond, le surplus est reportable pendant 10 ans, dans les mêmes limites annuelles.

Afin de bénéficier cet avantage fiscal, l’investisseur immobilier doit adopter le régime d’imposition dit “réel” sur ses revenus fonciers. Il s’agit du régime fiscal qui s’applique par défaut lorsque les revenus locatifs représentent plus de 15 000€. Si le montant des loyers versés sur une année est inférieur à 15 000€, le propriétaire doit demander auprès de l’administration fiscale à passer du régime microfoncier au régime réel.

Le régime réel lui permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de ses revenus locatifs. Les 70% restants sont ajoutés aux autres revenus du propriétaire et sont imposés normalement. A cela vient s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

En somme, le régime réel est intéressant pour les propriétaires d’un logement locatif dont les charges sont supérieures à 30% des revenus fonciers.

Les charges prises en compte dans le cadre du déficit foncier

Dans le cadre du déficit foncier, le propriétaire a la possibilité de retrancher des loyers perçus les charges suivantes :

  • les dépenses de rénovation et d’entretien
  • les primes d’assurance
  • les charges de copropriété non imputables au locataire
  • l’impôt foncier
  • les intérêts d’emprunts
  • les honoraires de gestion, si vous passez par un professionnel de l’immobilier pour louer votre bien
  • les frais de gestion qui couvrent le temps que vous passez à gérer vous-même les formalités : un forfait de 20€ par logement est accordé par le fisc

Les conditions pour prétendre au déficit foncier

Certaines restrictions encadrent le déficit foncier :

  • Le déficit foncier concerne uniquement les immeubles à usage d’habitation.
  • Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas pris en compte.
  • L’appartement doit être loué 3 années pleines sans interruption à partir de la déclaration de revenus.

Les bénéficiaires du déficit foncier

Tout propriétaire d’un bien immobilier mis en location peut jouer sur le déficit foncier. Les personnes ayant investis dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) “déficit foncier” sont aussi concernées.