LMNP : investir en résidences étudiantes

Bénéficiez d’une fiscalité avantageuse en investissant en résidence étudiante avec le statut LMNP

La demande de logements étudiants est exponentielle. Les étudiants sont de plus en plus nombreux à quitter le domicile familial : 60% d’entre eux depuis 2011, contre 45% en 2009. Face à cette tendance ne faiblit pas, le CROUS ne peut loger tous les étudiants. Les résidences étudiantes privées représentent une bonne alternative pour les jeunes en recherche de logement.

Pour les investisseurs, les résidences étudiantes sont une solution intéressante à plus d’un titre :

LMNP : un cadre fiscal très favorable

Les règles fiscales encadrant la location en résidence services, telle qu’une résidence étudiante, sont très intéressantes pour le propriétaire. Il occupe le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). A ce titre, il bénéficie de :

  • un régime d’amortissement lui permettant d’amortir le montant de son investissement mobilier et immobilier locatif
  • des revenus défiscalisés lui permettant de déduire les charges et les amortissements liés à l’exploitation de son bien
  • des avantages de la location meublée : le statut de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel simplifié lui permettent d’obtenir des avantages fiscaux importants
  • le remboursement de la TVA lui permettant d’obtenir un  remboursement de la TVA équivalent au montant de son investissement

Découvrez plus en détail le statut de Loueur Meublé Non Professionnel sur notre page dédié au dispositif LMNP.

Bien investir en résidence étudiante

Des résidences étudiantes adaptées aux usages des locataires

Un cursus étudiant est rythmé par des stages, des alternances, des échanges internationaux… Le schéma locatif à l’année ne convient pas aux étudiants. Ils recherchent des résidences étudiantes leur proposant :

  • des durées de séjour à la carte
  • un appartement meublé complètement équipé : électroménager, wifi, raccordement à l’eau et à l’électricité…
  • des services pour leur faciliter le quotidien, inclus ou à la carte : laverie, parking, local à vélo, salle de fitness, salle de petit-déjeuner, espaces “after-work”, ménage…
  • un accès rapide aux transports : aires de covoiturage, bus, tramway, métro
  • un accès facile à la fois vers le campus et vers le centre-ville
  • des loyers attractifs comprenant la totalité des charges (hors assurance habitation et taxe d’habitation) : l’étudiant a ainsi l’assurance de ne payer aucune charge additionnelle au loyer, il gère son budget plus sereinement

Des résidences étudiantes bien localisées

Si vous souhaitez investir dans des résidences étudiantes, vous avez le choix entre trois types d’opérations.

Les 3 marchés locatifs les plus denses : Paris, Lyon et Toulouse

Suivez ces quelques conseils pour bien choisir la résidence étudiante dans laquelle investir :

  • évitez les emplacements mal connectés aux transports
  • privilégiez les rendements autour de 4%

Les villes intermédiaires : Rennes, Nantes, Bordeaux, Rouen…

Rennes, Nantes, Brest, Rouen, Le Havre, Bordeaux… De nombreuses villes intermédiaires en France attirent une vaste population d’étudiants. Les résidences étudiantes proches des pôles universitaires et à un prix inférieur à 4000€/m2 représentent de bons investissements.

Les opportunités de niche

Investir dans un marché “captif” peut être une solution d’investissement intéressante également. Vous pouvez trouver des biens aux prix particulièrement attractifs, générant une rentabilité supérieure à 4%.

Les résidences étudiantes dans le Grand Ouest

ETC vous met en relation avec des gestionnaires de résidences étudiantes dans le Grand Ouest. Nos conseillers en investissement immobilier neuf vous proposent des biens immobiliers dans les zones suivantes :

  • dans l’agglomération de Rennes, à proximité des universités Rennes 1 et Rennes 2, sur le campus de Villejean notamment
  • dans la métropole de Nantes, à proximité des Facultés et écoles situées sur le campus de la Jonelière ou en centre-ville
  • dans les différents campus de la métropole de Bordeaux : le campus Talence – Pessac – Gradignan, le campus de Carreire, le campus Victoire – centre ville, la Bastide
  • sur le campus ou dans le centre ville de Rouen
  • dans l’agglomération du Havre, sur le campus de l’université le Havre Normandie ou en centre ville

Les écueils à éviter lors de l’achat dans une résidence étudiante

Pour investir en résidences étudiantes en toute sérénité, suivez ces quelques conseils :

  • Avant tout achat d’un appartement en résidence étudiante, faites une étude de marché rigoureuse :
    • estimez le demande et l’offre de logement de la ville pour éviter de vous retrouver dans un contexte de sur-offre
    • analysez le pouvoir d’achat des étudiants de la ville concernée
    • renseignez vous sur les résidences étudiantes concurrentes (loyers, services, localisation) et les autres solutions de logements locatifs
    • en fonction de ces informations, déterminez le montant du loyer que vous pourriez retirer de votre achat en résidence étudiante : un loyer adapté au pouvoir d’achat des étudiants et compétitif par rapport aux autres résidences étudiantes du marché locatif de la zone concernée
  • Rapportez la valeur de l’achat en résidence étudiante au marché immobilier local
  • Si le logement est conçu pour un public étudiant uniquement, autrement dit s’il n’est pas adapté à d’autres typologies de locataires, compensez par un foncier ou un environnement prisés des investisseurs
  • Privilégiez les gestionnaires de résidences étudiantes proposant un tarif mensuel inférieur à la moyenne locale des loyers, afin de vous prémunir contre le risque “APL”
  • Sélectionnez les gestionnaires de résidences étudiantes possédant une capacité de remplissage des logements complémentaire : jeunes actifs ou loisirs