LMNP : investir dans une résidence senior ou un EHPAD

Complétez vos revenus en investissant dans une résidence senior ou un EHPAD

Avec le vieillissement de la population, la demande de résidences services seniors ou d’EHPAD est exponentielle. Le marché de ce type de résidences gérées présente un fort potentiel pour les investisseurs. Les résidences seniors et EHPAD ont une rentabilité souvent supérieure à celle de l’immobilier classique.

L’achat en résidence sénior ou EHPAD est une solution d’investissement intéressante si vous souhaitez :

Découvrez les avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le cadre de l’achat en résidence senior ou EHPAD.

2 types de résidences services pour personnes âgées

Résidences seniors

Les résidences seniors sont des structures adaptées pour les personnes âgées autonomes. L’offre actuelle de résidences seniors ne répond qu’à 10% de la demande. C’est donc un marché en pénurie, à très fort potentiel de développement.

Les résidences seniors s’adressent à un public exigeant, prêt à payer pour des prestations de qualité. On distingue deux cibles aux attentes différentes quant aux résidences seniors.

Les jeunes seniors

Ils choisissent d’acheter ou de louer un appartement dans une résidence senior car :

  • ils recherchent du confort, matériel et immobilier
  • ils éprouvent un fort besoin de sociabilité : ils souhaitent participer à des sorties et des activités sportives, s’impliquer dans un milieu associatif…
  • ils souhaitent conserver leur indépendance

Les seniors autonomes

Acheter ou louer un appartement dans une résidence senior leur permet de :

  • se sentir en sécurité dans un logement adapté et proche des services de santé
  • de se prémunir contre la solitude
  • de palier à la perte d’autonomie par des services adaptés

Résidences médicalisées : EHPAD

Les EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. En investissant en EHPAD, vous achetez une chambre dans une résidence médicalisées dédiées aux personnes âgées dépendantes. Dans le cadre du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous déléguez la gestion de cette chambre à un gestionnaire, via un bail à long terme.

A ce jour, on dénombre environ 7500 EHPAD en France : une offre de logement largement insuffisante au regard des besoins actuels et à venir. Du fait du vieillissement de la population, la demande de chambres en résidences médicalisées continuera à croître dans les années à venir. L’offre de chambre en EHPAD est d’ores et déjà insuffisante.

Les avantages de l’investissement dans les résidences seniors et EHPAD

Un investissement qui répond à une demande forte

Les résidences senior et les EHPAD sont des marchés en pleine expansion.

Le marché de la dépendances des personnes âgées est au cœur des préoccupations de l’Etat, pour qui l’allongement de la durée de vie est un enjeu démographique majeur.

  • L’Etat encadre la construction des EHPAD et résidence sénior : il décide de leur nombre. Pour les investisseurs, c’est l’assurance de ne pas subir la concurrence d’une nouvelle résidence gérées pour personnes âgées s’installant à proximité de leur établissement.
  • Les EHPAD jouissent d’une rente garantie par l’Etat.

LMNP : un statut avantageux fiscalement

Lorsque vous investissez en résidence senior ou en EHPAD, vous avez la possibilité d’accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Vous bénéficiez alors d’un statut fiscal avantageux :

  • Les loyers perçus de la location d’une chambre en résidence senior ou EHPAD sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, vous bénéficiez d’amortissement sur l’immobilier et le mobilier. Vous obtenez ainsi un résultat faible, voire négatif, qui n’est pas intégré dans vos revenus globaux.
  • Vous pouvez déduire des loyers les frais engendrés par votre investissement immobilier : les frais de notaire par exemple.

Découvrez plus en détail le statut LMNP, sur notre page dédiée : Loueur meublé LMNP : investir dans les résidences gérées

Une gestion locative simplifiée

Lorsque vous investissez dans une résidence de services gérées, telles qu’une résidence seniors ou un EHPAD, vous confiez la gestion locative de votre bien immobilier à un gestionnaire :

  • Vous bénéficiez de sa connaissance du marché des résidences seniors : il connaît les attentes des clients, les tarifs pratiqués…
  • Le gestionnaire de la résidence senior prend en charge les frais inhérents à la vie quotidienne du logement locatif : assurances, travaux d’embellissement, entretien du mobilier…
  • Par la signature d’un bail de 9 ans minimum, il s’engage à vous verser des loyers quel que soit le taux d’occupation de la résidence senior ou de l’EHPAD. Les loyers sont indexés chaque année.
  • Vous avez l’assurance que la résidence gérées dans laquelle vous investissez, résidence seniors ou EHPAD, sera bien entretenue.

Achat en résidence seniors et EHPAD : les conditions d’un investissement réussi

Investir dans une résidence seniors ou un EHPAD constitue un bon placement. Pour maximiser la performance de votre investissement immobilier, suivez ces quelques conseils.

Bien investir en résidence sénior

  1. Choisissez une résidence senior en centre-ville, proche des transports et commerces
  2. Vérifiez la qualité des espaces de convivialité de la résidence seniors : restaurant, espaces bien-être, espace de lecture, salon de thé…
  3. Sélectionnez une résidence offrant un vaste panel de services : activités sportives, activités culturelles, services personnalisés à proximité…
  4. Assurez-vous de la cohérence du prix d’achat des logements disponibles dans une résidences seniors au regard du marché de l’immobilier local
  5. La résidence senior peut à terme être transformée en résidence d’habitation classique. Pour garantir la viabilité de votre investissement sur le long terme, assurez-vous que le loyer perçu est en phase avec le marché locatif local.
  6. Choisissez un gestionnaire expérimenté, reconnu sur son marché pour sa solidité financière et son expertise des résidences seniors.
  7. Soyez particulièrement vigilant sur la répartition des charges, le montant du loyer et son indexation.
  8. Assurez-vous de la pertinence du loyer demandé compte-tenu des prestations proposées au sein de la résidence senior et des ressources des clients potentiels.
  9. Vérifiez que le loyer est acceptable pour l’exploitant de la résidence seniors comme pour l’investisseur : pour que l’exploitation soit viable, le loyer versé aux investisseurs doit être compris entre 30 et 40% de la résidence senior.

Bien investir en EHPAD

  1. Sélectionnez avec soin l’exploitant de l’EHPAD :
    1. Choisissez un gestionnaire renommé : renseignez-vous sur sa solidité et sa transparence financières.
    2. Privilégiez les groupes gérant plusieurs établissements.
    3. Retenez les résidences médicalisées équipées de 70 lits au minimum. En dessous, le retour sur investissement est trop faible pour l’exploitant, qui risque de délaisser l’EHPAD au terme du bail.
  2. Privilégiez un EHPAD situé dans une zone bien desservie par les voies rapides, autoroutes et transports en commun.
  3. Vérifiez la pertinence du loyer demandé au regard de l’implantation de l’EHPAD : une résidence haut de gamme doit par exemple être située dans une zone résidentielle.
  4. Lisez avec attention le contrat de bail commercial, qui vous engage souvent pour 9 ans vis-à-vis du gestionnaire : en plus des rentabilités annoncées, soyez vigilants sur le montant et la répartition des charges.

Résidences seniors et EHPAD : où investir ?

Les régions les plus concernées par la croissance du marché des résidences seniors et EHPAD

Globalement, la séniorisation de la population concerne toutes les régions françaises. Le nombre de personnes de plus de 60 ans devrait augmenter d’au moins 45% partout en France à horizon 2040.

PACA et Île-de-France : un nombre de seniors stable

Les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Île-de-France comptent le plus grand nombre de seniors. Elles ne devraient pas connaître de très forte croissance démographique sur les plus de 60 ans dans les années à venir. Cependant, en 2040, elles devraient toujours être les régions accueillant le plus de seniors.

Pays de la Loire et Languedoc Roussillon : vers une seniorisation de la population

Parmi toutes les régions françaises, les Pays de la Loire et le Languedoc Roussillon sont celles qui devraient connaître la plus forte progression de leur population de plus de 60 ans d’ici 2040 :

  • +83% pour la région Pays de la Loire entre 2007 et 2040
  • +79% pour la région Languedoc Roussillon entre 2007 et 2040

Résidences seniors : les zones plébiscitées par les plus de 60 ans

Le souci majeur des seniors est de rester proches de leurs familles et amis. C’est pourquoi la proximité entre leur résidence seniors et les transports est une exigence fondamentale. Ils choisissent en priorité les résidences seniors situées en centre ville, proches des commodités et des commerces, dans des grandes et moyennes agglomérations.

EHPAD

Comme les clients des résidences seniors, les clients des EHPAD tiennent à rester proches de leurs familles et amis. C’est pourquoi, il est conseillé d’investir dans un EHPAD bien desservi par route (voies rapides et autoroutes) et transports en commun. La localisation en centre-ville n’est en revanche pas indispensable, contrairement aux résidences seniors.