Loi Malraux et loi Monuments historiques : investir dans le patrimoine architectural

Réduisez vos impôts grâce à la Loi Malraux et à la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques

Les lois Malraux et loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques vous permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation dans le cadre de l’achat d’un appartement dans un centre-ville historique.

Le principe de l’investissement Malraux

Le dispositif Malraux a été créé en 1962 par André Malraux dans le but de permettre la restauration des centres-ville anciens. Par le biais d’avantages fiscaux, il encourage les investisseurs à acheter dans l’ancien et entreprendre des travaux de rénovation, contribuant ainsi à la sauvegarde du patrimoine architectural français.

Les conditions de l’investissement Malraux

La loi Malraux concerne les investisseurs qui achètent un appartement dans un immeuble ancien, nécessitant des travaux de restauration. Pour être éligible à la Loi Malraux, le bien immobilier doit répondre aux critères suivants :

  • L’appartement doit être destiné à la location, en tant que résidence principale, pour une durée de 9 ans minimum.
  • Les travaux de rénovation doivent aboutir à la restauration totale de l’immeuble à restaurer.
  • L’immeuble à restaurer dans être situé dans un secteur sauvegardé ou classé en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) ou, selon la nouvelle terminologie, AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)

Les zones éligibles à l’investissement Malraux

La loi Malraux s’applique pour les biens immobiliers anciens situés dans des espaces protégés :

  • ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager)
  • ou AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)

Secteurs sauvegardés

Dans la majorité des cas, les opérations immobilières en loi Malraux sont localisées dans les centres-ville historiques.

Les secteurs sauvegardés Malraux

Les centres-ville historiques d’une centaine de villes françaises sont classés secteurs sauvegardés Malraux : Bordeaux, Lyon, Paris, Nantes, Dieppes, Honfleur, La Rochelle, Rennes ou encore Rouen par exemples, pour ne citer que quelques villes.

Les bénéficiaires de la Loi Malraux

Compte-tenu du ressort fiscal très puissant, l’investissement Malraux s’adresse aux personnes payant 10 000€ d’impôts par an à minima et souhaitant faire un investissement locatif.

Les réductions d’impôts permises par l’investissement Malraux

Dans le cadre de la loi Malraux, le propriétaire d’un bien immobilier à restaurer peut réduire son taux d’imposition. En effet, le coût des travaux de restauration lui permet de réduire sa facture fiscale :

  • dans la limite de 30% des sommes engagées pour les travaux en secteur sauvegardé
  • dans la limite de 22% en ZPPAUP

A noter que la Loi Malraux prévoit un plafond travaux de 100 000€ par an. Les travaux peuvent être étalés sur deux, trois ou quatre ans.

Investir dans les monuments historiques dans le cadre de la Loi Malraux permet à un investisseur de bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 30 000 ou 22 000€.

En contrepartie, l’investisseur est tenu de mettre en location le logement rénové en tant que résidence principale 9 ans au minimum. Aucune limitation de ressources des locataires ou plafonds de loyer ne s’applique au bien immobilier rénové.

Le principe de la loi de défiscalisation des Monuments Historiques

La loi de défiscalisation des Monuments Historiques a été créée il y a près de 100 ans pour préserver le patrimoine historique français. Elle encourage les contribuables fortement imposés à investir dans les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques : les travaux de restauration engagés leur permettent de réduire leurs impôts.

Les conditions de l’investissement dans les monuments historiques

Pour être éligible à la loi de défiscalisation des Monuments Historiques, un bien immobilier doit remplir les conditions suivantes :

  • Être classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
  • Nécessiter d’importants travaux de restauration, suivis par un architecte des bâtiments de France

Le propriétaire d’un bien immobilier classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques est tenu de le conserver pendant 15 ans. Il n’est pas tenu de le louer : il peut tout à fait décider d’y vivre. La loi Monuments Historiques est le seul dispositif de défiscalisation n’obligeant pas l’investisseur à louer le bien immobilier.

Les bénéficiaires de la loi de défiscalisation des Monuments Historiques

Les investissements en loi Monuments Historiques sont intéressants pour les contribuables fortement imposés. Ce type d’investissement immobilier leur permet de réduire fortement leur imposition.

Les réductions d’impôts permises par la loi de défiscalisation des Monuments Historiques

Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Monuments Historiques, l’investisseur peut bénéficier de déduction de leur revenu global. Il peut déduire de son revenu foncier 100% des :

  • charges de restauration et d’entretien du monument historique
  • intérêts d’emprunts engendrés par l’acquisition du foncier et les travaux de restauration

La déduction du coût des travaux n’est limitée par aucun plafonnement. Selon la Tranche Marginal d’Imposition (TMI), la réduction d’impôt peut atteindre 45%.

Suite à la signature d’une convention avec l’Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine immobilier est exonérée de droits de succession.

Bien investir dans les bâtiments historiques avec la Loi Malraux et la Loi Monuments Historiques

  1. Assurez-vous de la profondeur du marché immobilier local : à la vente comme à la location.
  2. Demandez à des experts compétents de vérifier l’éligibilité fiscale de l’opération immobilière.
  3. Sélectionnez un opérateur qui montera le projet sous un format VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) : ce format garantit à l’investisseur la bonne fin du chantier.